【菲律賓投資】房地產常見問題集Q&A-買賣房屋、稅務及貸款!

G編十分高興能邀約到在社群中相當活躍的台灣在菲工作房地產業者「荷西哥」,向他討教關於不少華人讀者們,都想了解的房地產知識與「眉眉角角」,經集結整理後,寫成幾篇系列文-「菲律賓房地產投資」的常見問題Q&A,希望能提供不一樣角度的完整分析!

荷西哥本人帥很多,很有型!!
  • SMDC 國際部2017年度銷售-第三名。
  • Shine Residence 建案銷售-第一名。

外國人可以買土地嗎?

基本上「外國人」是不行購買土地的,除非是公司法人且需符合菲律賓政府規定,菲律賓籍股東持有超過一定比例以上,該公司才有權利購買「土地」,若讀者真的很想購買土地,唯一辦法就是「娶」、「嫁」菲律賓人,成為「菲律賓人」,婚後土地登記在名下,由於菲律賓法律夫妻是「財產共有制」,所以你的菲律賓籍另一半也擁有土地的一半權力。

小知識:在菲律賓結婚並不是不能離婚,只是特別「不容易」離婚罷了,很多網路資料寫說不行離婚是錯誤的,其實是可以的,只是菲律賓打官司非常耗時,加上菲律賓行政效率出名的緩慢,往往過程會拉得很長,導致夫妻都已經分居,官司還沒打完,名存實亡,乾脆「裝死」…

荷西還幽默地分析「菲律賓法律」的設計邏輯,在台灣和中國是「大陸法系」,有大體的基本原則,而菲律賓與美國是「海洋法系」,只要雙方合議即可,拉回菲律賓的離婚官司上,在法院開庭提起訴訟的一方是主張此段「婚姻無效」,而並非「離婚」,邏輯是兩人一開始的「結婚」就是無效的,換句話說承認自己會結婚是被沖昏頭、腦袋不清楚,主張結婚的決定一開始就是無效的,是不是很有趣呢?哈哈哈

外國人可以買房嗎?

可以,絕大多數外國投資人是屬於這種。跟台灣的差異是台灣購買物件是兩項都有,在菲律賓的外國人屋主只有產權 (權狀),而沒有地權,屋主是以「間接持有」的方式持有地權。

當一間開發商買了一塊地要建酒店大樓時,會先成立法人公司 (Condominum Corporate)來持有土地權,然後再委託、雇用「物業管理公司」來管理,購買房產的「屋主」就成了這間法人公司的小股東,但仍要按時繳交「物業管理費」給物業管理公司,也就是俗稱的「管理委員會」。

「管理委員會」權力是十分巨大的,假設屋主延遲繳納「物業管理費」,會產生額外「懲罰金」,平均月息約為3%,若遲遲拒繳,最嚴重的情況是被「強制法拍」,讀者你沒看錯就是被強制賣掉,請千萬要注意,平常記得跟「它們」打好關係!

投資菲律賓房地產的注意事項?

荷西哥建議是直接跟上市且商譽良好的房地產開發商購買,問題會減少很多,因為目前二手市場交易實話說十分混亂

開發建商的總報價已內含12%的增值稅,沒有其他額外費用,在二手房地產交易市場的費用上,有些不同,讓G編娓娓道來。對建商而言,房子是「商品」,所以政府課這12%的「增值稅」,然而對賣家而言是「財產」,課稅方法與成本請參照下方:

房地產賣方的交易成本?

  • 資本利得稅:房地產成交總價的6%。
  • 房屋仲介費:房地產成交總價的5%。(彈性可談,有時候也可能是買方支付!)

房地產買方的交易成本?

  • 過戶登記稅:房地產成交總價的0.75%。
  • 過戶印花稅:房地產成交總價的1.5%。
  • 零星雜費:不超過房地產成交總價的3%。
  • 房屋持有稅:每年不超過房地產成交總價的0.5%。 (可忽略)

支付方式?

若現金直接購買的預售屋約有8%-15%的折扣,不同開發商、不同案子,可能有所不同。若是資金比較不充裕的外國投資人,市場標準交付方式有所謂的20%80%或是30%70%,那是什麼呢?

G編用案例來稍微說明一下,假設馬卡蒂的預售屋套房 (Studio)總價是一間四百五十萬披索,完工年期還剩三年,預計2021年交屋,選擇30%70%的支付方式:

  • 首期付款 (10%):P450000。
  • 三年分期零利率每月付款 (20%):P25000/月,共36期。
  • 尾款 (70%):P3150000。 (向銀行申請貸款)

詳細情況也要視物件與房地產開發商為主,請找信任的房地產仲介諮詢。最後要補充一點,合約簽署上的「交付日期」是不會變動的,即使它進度延遲、尚未完工,無法如期交屋,你仍然需要按時付款。荷西哥說這就是潛在的風險之一,銀行有可能拒絕未完工的預售屋貸款,建議到接近尾款支付時,還是先備妥部分資金,以防此情況發生。

投資菲律賓房地產的「報酬」?

荷西哥以過往經驗表示以出租「毛報酬」而言是5%起跳,平均約為6%,好位置才有7%7%以上要非常精挑細選,怎麼沒有一些業者說得好聽?歸咎原因是由於菲律賓房地產總價,這幾年大幅上漲的關係,但租金沒有同步上升,導致部份物件的出租報酬略為下降。

強調一下,此報酬是出租的「毛報酬」而非「淨報酬」,尚未扣除物業管理費、房屋持有稅等固定開支,別忘了還有「仲介費用」 (市場行情是房租一個月),以及合約到期導致「閒置」且出租不掉的情況

假設單純以買賣價差,「價格」的平均漲幅,目前菲律賓房市仍屬多頭市場,許多地方尚在開發階段,加上基期整體仍偏低,馬卡蒂等市中心買不起,其他發展中都市也可以考慮,前提是你打算長期在菲律賓發展。若你計畫是買來自住的,只需考量位置、生活機能和「價位」,資金流動沒問題,那就下好離手吧,菲律賓房地產還是比台灣多數物件來得便宜的!(跪)

交易過戶時程

若買方直接現金買斷方式交易,於政府單位辦理房地產過戶的時程約為:

  • 三個月:非常快!
  • 六個月:正常。
  • 一年:剛好而已。

銀行貸款時程

貸款的話,則要看銀行審核耗時多久,一般銀行審核會參考借貸者的「財力證明」、「工作報稅證明」、「銀行往來紀錄」、與該銀行方高層的「往來關係」(有關係就沒關係),很多因素會影響其審核通過的借款年限、額度與速度,建議時常跟銀行高層往來「刷臉」、聊天,打好關係。

  • 兩週:超快!
  • 兩個月:普通。
  • 超過兩個月:正常。

一般外國人的貸款年期為五年,利率在6-8%,有些甚至更高,但也需要視買方狀況而定,較容易申請、常見的銀行是菲律賓BDO銀行,房地產仲介都會協助申請,甚至都有長期配合的銀行專員窗口。

聯繫方式

  • 聯絡人:荷西 (Jose Carlos Huang-Director)
  • 手機號碼:+63 977-6087308。
  • Viber:+866 982-845396
  • 微信號帳號ID:Grando89。

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28歲台灣人,刺青愛好者,興趣多元,常呆在咖啡廳裡敲鍵盤寫文章、閱讀書籍,無聊研究財報、商業模式,長期買好公司股票當股東,投資台、美、菲股,也跟朋友合夥小生意,一年會安排一次家族旅行。

在菲律賓邁向第四年,現居馬卡蒂市工作,與菲律賓女友Nel遠距離進行式,她在科威特當護士,養了一套房在碧瑤山上。

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